Uplatnění předkupního práva nájemce bytu při prvním převodu jednotky

Vznikne-li jednotka rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám, má nájemce bytu při prvním převodu takto vzniklé jednotky předkupní právo. Právě předkupní právo nájemce bytu bylo předmětem přezkumu nedávného rozhodnutí Nejvyššího soudu (sp. zn. 26 Cdo 2923/2022). Konkrétně se jednalo o vyřešení otázky, kdy a jak má být nájemci učiněna nabídka k uplatnění předkupního práva. Nejvyšší soud dospěl k překvapujícímu závěru, který stojí za bližší rozbor.

Předkupní právo obecně

Předkupní právo funguje velmi jednoduše. Vlastník věci má při prodeji povinnost nabídnout věc přednostně ke koupi předkupníkovi (oprávněnému z předkupního práva), který může nabídku využít a věc koupit, nebo nabídku odmítnout.

Uplatnění předkupního práva

Předkupní právo se uplatňuje následovně:

1. Prodávající nejdříve uzavře kupní smlouvu (s rozvazovací podmínkou uplatnění předkupního práva) s třetí osobou, která má zájem o koupi věci zatížené předkupním právem (koupěchtivým).

2. Po uzavření smlouvy nabídne prodávající věc předkupníkovi, a to za podmínek smlouvy uzavřené s koupěchtivým.

3-a. Pokud předkupník nabídku využije, je uzavřena smlouva mezi prodávajícím a předkupníkem.

3-b. Pokud předkupník nabídku odmítne, je uzavřena smlouva mezi prodávajícím a koupěchtivým.

Cílem této úpravy je ochrana předkupníka. Nemůže se totiž stát, aby mu prodávající nabídl věc ke koupi za nevýhodných podmínek s jistotou, že předkupník nabídku odmítne, a následně věc prodal jiné osobě za podmínek výhodnějších. Proto je nutné trvat na tom, aby nejdříve prodávající s koupěchtivým uzavřeli závaznou smlouvu a až následně bylo nabídnuto uplatnění předkupního práva předkupníkovi za podmínek uzavřené smlouvy.

Odlišný postup v případě předkupního práva nájemce bytu?



V úvodu zmíněném rozhodnutí Nejvyšší soud rozhodoval o tom, zda došlo k řádné nabídce k uplatnění předkupního práva nájemce bytu v případě, kdy mu prodávající nabídl byt ke koupi před uzavřením kupní smlouvy s koupěchtivým, nikoliv až po jejím uzavření.

Vzhledem k tomu, že prodávající nakonec byt prodal za stejnou cenu, za kterou jej předtím nabídl ke koupi předkupníkovi, byl smysl a účel zákonné úpravy zachován a předkupníkovi v tomto konkrétním případě nevznikla žádná újma. Ke stejnému závěru zřejmě došel jak soud prvního stupně, tak soud odvolací, které žalobu předkupníka zamítly.

Zamítnutím skončilo také dovolání k Nejvyššímu soudu. Odůvodnění rozhodnutí však přineslo více otázek než odpovědí. Nejvyšší soud totiž dospěl k závěru, že na předkupní právo nájemce bytu při prvním prodeji jednotky se (na rozdíl od všech ostatních předkupních práv) neaplikují ustanovení občanského zákoníku upravující uplatnění smluvního předkupního práva. Dle Nejvyššího soudu má vlastník nabídnout byt předkupníkovi nejlépe ještě předtím, než začne vyhledávat potenciální koupěchtivé. V tomto konkrétním případě tak vlastník jednotky postupoval zcela správně, jestliže nabídl nájemci byt ke koupi předtím, než uzavřel smlouvu s koupěchtivým.

Hlavním argumentem Nejvyššího soudu je zájem na zvýšené ochraně nájemce oproti běžnému předkupníkovi. Jak bylo zmíněno výše, účelem zákonné úpravy procesu uplatnění předkupního práva je právě ochrana předkupníka, v tomto případě nájemce, proto tento argument nemůže obstát. Nejvyšší soud tímto výkladem nájemci ochranu naopak upírá.

Těžko pochopitelný je pak názor Nejvyššího soudu, že nelze připustit, aby vlastník v zájmu dosažení co nejvyššího zisku z prodeje jednotek nejdříve oslovil jiné zájemce, s nimi uzavíral kupní smlouvy s nejvyšší možnou nabídkou kupní ceny a pak teprve, za stejnou cenu, nabídl byt nájemci. To, co Nejvyšší soud považuje za nepřípustné, je podstatou tržního hospodářství. Neshledáváme důvod, proč by měl být vlastník bytu nucen prodávat byt nájemci za jinou než tržní cenu. Nejvyšší soud zároveň neposkytuje žádná vodítka, na jejichž základě by mohl vlastník bytu určit jinou než tržní cenu, za kterou má byt nájemci ke koupi nabídnout.

Důsledky rozhodnutí

Rozhodnutí Nejvyššího soudu je nutné zohlednit při uplatnění předkupního práva nájemce bytu. Z opatrnosti tak doporučujeme (v souladu s rozhodnutím) nabídnout nájemci byt před uzavřením smlouvy s koupěchtivým a následně (v souladu se zákonem) také po uzavření kupní smlouvy. Pouze tímto postupem lze zajistit, že převod nebude později nájemcem úspěšně napaden.