Pro smlouvu o převodu nemovitosti vyžaduje občanský zákoník písemnou formu. Tento požadavek vyplývá přímo ze zákona a v praxi nezpůsobuje vážnější problémy. Je však nutné uzavřít v písemné formě také smlouvu o smlouvě budoucí, pokud onou budoucí smlouvou má být právě smlouva o převodu nemovitosti? Touto otázkou se zabýval Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí sp. zn. 33 Cdo 72/2021.
Na úvod je důležité upozornit na 3 základní funkce, které obvykle povinná písemná forma plní, jimiž jsou:
Důkazní funkci písemné formy lze jednoduše definovat jako zlepšení důkazní situace smluvních stran v případném sporu.
Zajišťovací funkce písemné formy má vztah především k třetím osobám. Uložením povinnosti učinit právní jednání v písemné formě zákonodárce zajišťuje třetím osobám možnost seznámit se s obsahem právního jednáním a zvyšuje tak jejich právní jistotu.
Varující funkce písemné formy spočívá ve varování smluvních stran, že činí právní jednání, které je důležité a je třeba si jej dobře promyslet. V případě smlouvy o převodu nemovitosti jistě písemná forma varující funkci plní. Nejedná se o běžně uzavíranou smlouvu a předmět plnění, nemovitost, je obvykle velmi hodnotný. Proto je na místě smluvní strany upozornit, že uzavírají důležitou smlouvu, jejíž obsah by si měly velmi dobře promyslet.
S povědomím ohledně funkcí písemné formy se můžeme vrátit k rozhodnutí Nejvyššího soudu. Ten dospěl k závěru (na rozdíl od nižších soudů), že smlouva o smlouvě budoucí kupní na nemovitost, na rozdíl od samotné kupní smlouvy na nemovitost, nemusí být uzavřena v písemné formě. Svou argumentaci založil především na porovnání současné právní úpravy s právní úpravou dle starého občanského zákoníku. Ten vyžadoval písemnou formu pro jakoukoliv smlouvu o smlouvě budoucí. Od tohoto požadavku bylo v novém občanském zákoníku upuštěno, z čehož Nejvyšší soud dovodil, že písemná forma pro smlouvu o smlouvě budoucí kupní již vyžadována není, a to ani v případě, že předmětem převodu je nemovitost.
Nejvyšší soud však vůbec nezohlednil varující funkci písemné formy. Postačí-li pro smlouvu o smlouvě budoucí jakákoliv forma, pak smluvní strany připravíme o možnost důkladně si uzavření smlouvy promyslet. Po uzavření smlouvy o smlouvě budoucí totiž smluvní strany nemají možnost budoucí smlouvu (tj. smlouvu o převodu nemovitosti) neuzavřít. V takovém případě by jejich vůli k uzavření budoucí smlouvy nahradil soud. Pokud tedy rezignujeme na požadavek písemné formy u smlouvy o smlouvě budoucí a budeme jej vyžadovat pouze u samotné budoucí smlouvy, bude varující funkce písemné formy zcela vyčerpána.
Pro zachování varující funkce písemné formy při nakládání s nemovitostmi je nutné trvat na dodržení písemné formy i pro smlouvu o smlouvě budoucí kupní na nemovitost. Má‑li být budoucí smlouvou kupní smlouva na nemovitost, doporučujeme, i přes nedávné rozhodnutí Nejvyššího soudu, uzavírat smlouvy o smlouvě budoucí vždy v písemné formě.
Mgr. Jan Turek 31.05.2023