Především při převodu nemovité věci je běžné, že se kupní cena skládá do advokátní úschovy a k jejímu vyplacení prodávajícímu dochází až po zápisu vlastnického práva k nemovitosti do katastru nemovitostí. Co se ale děje, pokud se v době mezi složením kupní ceny do úschovy a jejím vyplacením dostane advokát provádějící úschovu, prodávající, nebo banka, která je vlastníkem peněz do insolvence?
To do značné míry záleží na tom, jak je ve smlouvě upraven okamžik uhrazení kupní ceny. Varianty jsou dvě:
Varianta 1 – kupní cena je uhrazena prodávajícímu již složením na účet advokátní úschovy;
Varianta 2 – kupní cena je uhrazena prodávajícímu až vyplacením z úschovy na účet prodávajícího.
Insolvence prodávajícího
Pokud je proti prodávajícímu zahájeno insolvenční řízení, pak má okamžik uhrazení kupní ceny vliv na možnost insolvenčního správce odmítnout převést nemovitost. Zákon mu totiž v případě konkursu dlužníka umožňuje odmítnout plnění ze všech smluv, u kterých nebylo před zahájením insolvenčního řízení ani jednou smluvní stranou zcela splněno.
Jestliže bude kupní cena uhrazena již složením na účet advokátní úschovy (Varianta 1), kupující zcela splnil svou povinnost a insolvenční správce nemůže odmítnout nemovitost převést. Naopak, pokud bude kupní cena uhrazena až vyplacením z úschovy (Varianta 2), žádná ze stran zcela nesplnila svůj závazek ze smlouvy a insolvenční správce může převedení nemovitosti odmítnout.
Pro případ insolvence prodávajícího je pro kupujícího výhodnější, aby byla kupní cena uhrazena prodávajícímu již jejím složením do advokátní úschovy.
Insolvence advokáta
Do insolvence se může dostat také advokát provádějící úschovu. V takovém případě se však o peníze nemusíte bát. Soudy opakovaně potvrdily, že peníze v advokátní úschově nejsou součástí majetkové podstaty advokáta a okamžik uhrazení kupní ceny na to nemá žádný vliv.
Insolvence banky
Jiná je ovšem situace, pokud se insolvence týká banky. Dostane-li se do insolvence banka, u které má advokát zřízen úschovní účet, hraje okamžik uhrazení kupní ceny klíčovou roli. Advokát totiž v takovém případě nemůže disponovat s penězi na úschovním účtu.
Je-li kupní cena uhrazena již složením na účet advokátní úschovy (Varianta 1), je insolvence banky problém pro prodávajícího. Ten se po kupujícím nemůže domáhat opětovného zaplacení kupní ceny. Kupující totiž svou povinnost uhradit kupní cenu splnil jejím složením do úschovy. Prodávající tak musí doufat, že mu budou peníze vyplaceny z garančního systému finančního trhu, který chrání vkladatele pro případ úpadku banky. Z toho však obvykle obdrží maximálně 2,5 milionu korun, ve výjimečných případech pak 5 milionů korun.
Pozice se obrátí, jestliže je dohodnuto, že kupní cena je uhrazena až vyplacením z úschovy (Varianta 2). Za této situace kupující nesplnil svou povinnost uhradit kupní cenu a prodávající se po něm může domáhat opětovného uhrazení kupní ceny. Kupující v takovém případě uhradí kupní cenu dvakrát (jednou na účet úschovy, podruhé přímo prodávajícímu) a musí se spoléhat na výplatu peněz z garančního systému finančního trhu.
Pro kupujícího je v případě insolvence banky výhodnější, aby byla kupní cena uhrazena již složením do advokátní úschovy. Pro prodávajícího je naopak výhodnější, aby byla kupní cena uhrazena až jejím vyplacením z úschovy.
Závěr
Pokud se při koupi nemovitosti rozhodnete využít advokátní úschovu, je třeba dobře zvážit, ke kterému okamžiku bude uhrazena kupní cena. Zda je pro Vás výhodnější, aby byla kupní cena uhrazena již složením na účet advokátní úschovy, nebo až vyplacením na účet prodávajícího, je nutné vždy posoudit s ohledem na to, zda jste kupujícím či prodávajícím.
Do úvahy je kromě insolvence třeba brát také možnost, že advokát peníze zpronevěří. Toto riziko by na sebe měla vždy převzít strana, která advokáta vybírá. Předpokládá se totiž, že advokáta zná a věří mu.
Mgr. Jan Turek 14.08.2023