Úmrtí člověka je těžkou situací v mnoha ohledech, nejen z lidského hlediska, ale i z hlediska zařizování nezbytných záležitostí po zemřelém. Jednou z častých právních otázek je, co se stane s nájmem bytu, kde zemřelý bydlel. V tomto článku shrnujeme to nejdůležitější, co by měli vědět jak pozůstalí, tak pronajímatelé.
I. Končí nájem automaticky smrtí?
Častou domněnkou je, že smrtí nájemce nájemní smlouva bez dalšího zaniká. Nájemní vztah však smrtí nekončí, ale přechází na další osoby. Rozlišujeme dvě základní situace:
1. V bytě žila spolu se zemřelým další osoba:
- Pokud nájemce sdílel domácnost s manželem, partnerem, rodičem, sourozencem, zetěm, snachou, dítětem nebo vnukem, nájem přechází přímo na ně, a to automaticky.
- Tyto osoby v bytě mohou bydlet dál za stejných podmínek po dobu 2 let ode dne přechodu nájmu (následně musejí uzavřít novou nájemní smlouvu, nebo nájem uplynutím 2 let skončí).
- Pokud nájemce žil v bytě společně s jinou osobou než uvedenou v tomto výčtu, nájem nepřechází automaticky, ale pouze v případě, kdy s přechodem pronajímatel souhlasí.
- Bez tohoto souhlasu přechází nájem na dědice dle bodu č. 2.
2. Nájemce žil v bytě sám (přechod na dědice): V tomto případě nájem přechází na dědice zemřelého, kteří budou určeni na základě řízení o pozůstalosti (tzv. dědického řízení).
II. Nájemné a služby
I v období po úmrtí, kdy byt nikdo fakticky neobývá (ale jsou v něm věci zemřelého), trvá povinnost hradit nájemné a zálohy na služby. Pro pozůstalé to může být finančně zatěžující, pro pronajímatele zase ekonomicky rizikové.
Z čeho se nájemné a služby hradí: Dlužné nájemné je dluhem pozůstalosti a mělo by být uhrazeno dědici. Doporučujeme z důvodu právní jistoty, aby pronajímatelé nárok na zaplacení nájemného (vzniklý před i po úmrtí) přihlásili vždy do probíhajícího dědického řízení. Může však nastat i situace, kdy je pozůstalost předlužená a dědicové dědictví odmítnou. V takovém případě často není nikdo, kdo by dlužné nájemné uhradil.
III. Jak nájemní vztah ukončit
Pokud nájem přešel na dědice, ale ti v bytě neplánují bydlet (nebo pronajímatel preferuje ukončení vztahu), je třeba situaci formálně uzavřít některou z následujících možností.
1. Dohoda
Nejvhodnější cestou pro obě strany je uzavřít písemnou dohodu o ukončení nájmu.
- Dědicům umožní vyklidit věci po zemřelém v rozumném termínu a zbavit se povinnosti placení nájemného a záloh na služby.
- Pronajímateli umožní získat byt zpět k dalšímu užívání bez zbytečných odkladů.
2. Výpověď
Pokud není dohoda možná, zákon umožňuje oběma stranám nájem vypovědět, platí zde však přísná pravidla a lhůty:
Výpověď ze strany dědice:
- Dědic může nájem vypovědět s dvouměsíční výpovědní dobou.
- Výpověď musí být podána do 3 měsíců poté, co se dědic dozvěděl o svém dědickém právu (nejpozději do 6 měsíců od smrti nájemce).
Výpověď ze strany pronajímatele:
- Pronajímatel může nájem s dědicem rovněž ukončit výpovědí bez uvedení důvodu s dvouměsíční výpovědní dobou.
- Výpověď musí pronajímatel poslat do 3 měsíců poté, co zjistil, že nájemce zemřel a kdo je jeho dědicem.
Výpověď v případě neznámého dědice:
- Může nastat situace, kdy nájemce žil sám a nedaří se dohledat žádné příbuzné. Pronajímatel v takovém případě nesmí byt svévolně vyklidit ihned.
- Pronajímatel může byt vyklidit teprve, pokud není dědic znám ani do 6 měsíců ode dne smrti nájemce. Tím nájem zaniká.
- Věci z bytu by měl pronajímatel uskladnit (na náklad dědice, který by se mohl ještě později přihlásit) ve veřejném skladišti nebo u jiného schovatele. Pokud si je dědic nevyzvedne bez zbytečného odkladu, může pronajímatel tyto věci prodat.
3. Uplynutí doby (u nájmu na dobu určitou)
Byl-li nájem sjednán na dobu určitou (např. do konce kalendářního roku), skončí uplynutím tohoto data, pokud nedojde k dřívější dohodě či výpovědi.
IV. Doporučený postup krok za krokem
Ať už jste v pozici pronajímatele nebo pozůstalého, pro hladké vyřešení situace doporučujeme následující kroky:
1. Kontrolujte stav dědického řízení: Dědické řízení bývá zahájeno zpravidla do 3 měsíců od úmrtí. Informujte se o tom, který konkrétní notář povede dědické řízení – jedná se vždy o notáře v obvodu, kde měl zemřelý poslední evidované místo trvalého pobytu.
2. Komunikujte: Klíčem je včasné spojení pronajímatele s dědici a případně též s notářem. Pokud žádná z oprávněných osob nechce pokračovat v nájmu bytu, nejlepší možností je ukončit nájem vzájemnou dohodou. Pronajímatel tak bude moci uvolněný byt v krátkém čase nabídnout k pronájmu novým zájemcům, dědicové se pak zbaví břemene v podobě narůstajícího dluhu na nájemném.
Pokud byste si nebyli jisti, jak v podobných situacích postupovat, neváhejte se na nás obrátit. Rádi se postaráme o to, aby celý proces proběhl hladce a v souladu se zákonem.
Mgr. Filip Kůstka 10.12.2025