Může věřitel zvrátit prodej nemovitosti, kterou dlužník převedl na svou blízkou osobu za odpovídající (tržní) cenu? A co když dlužník peníze z prodeje vzápětí utratil nebo ukryl? Ve svém rozsudku ze dne 27. 3. 2026, sp. zn. 29 Cdo 666/2024 se Nejvyšší soud zaobíral právě těmito otázkami.
Skutkový stav
V rámci sporu, který se dovoláním žalobce dostal pod ruce Nejvyššího soudu, se žalobce domáhal relativní neúčinnosti právního jednání dlužníka, který své družce (žalované) převedl ideální polovinu nemovitosti. Za tento převod obdržel nejen finanční prostředky ve výši 1,46 mil. Kč, ale žalovaná navíc splatila bance jejich společný hypoteční dluh ve výši přibližně 2,7 mil. Kč, přičemž dlužníkův díl byl ve výši 1,34 mil. Kč. Celkově tak podle NS uhradila dlužníkovi částku ve výši přibližně 2,8 mil. Kč.
Hodnota převáděného podílu byla určena znaleckým posudkem – ovšem chybně: znalec ocenil nemovitost jako celek (6,24 mil. Kč) a soud prvního stupně tuto částku jednoduše vydělil dvěma.
Námitky věřitele
Věřitel (žalobce) v tomto jednání spatřoval zkracující jednání dlužníka ve smyslu § 590 odst. 1 písm. c) občanského zákoníku (dále jen „OZ“). Argumentoval mimo jiné tím, že peníze nejsou ekvivalentní náhradou za nemovitost: nemovitost je viditelná, zapsaná v katastru a jen těžko ji lze „ztratit", zatímco peníze lze snadno převést, utratit nebo ukrýt. Dlužník přitom skutečně s obdrženými penězi okamžitě naložil jinak, než slíbil.
Pravidla vymezená Nejvyšším soudem
Nejvyšší soud, ačkoliv v odůvodnění připustil, že část odborné veřejnosti jeho dosavadní přístup kritizuje, potvrdil svou dosavadní judikaturu a jasně vymezil pravidla pro posuzování (ne)účinnosti právního jednání dlužníka:
1. Definice „nezkracujícího“ jednání: o neúčinné právní jednání podle § 590 odst. 1 písm. c) OZ nejde, pokud dlužník obdržel skutečnou obvyklou cenu nebo rovnocennou náhradu a zároveň změna skladby majetku (nemovitost za peníze) neztížila uspokojení věřitele.
2. Peníze jako rovnocenná náhrada: jedním dechem NS uvedl, že přijetí peněžní částky odpovídající obvyklé ceně nemovitosti není bez dalšího krokem, který by věřitelovo postavení zhoršoval. Argument, že peníze lze snadněji „zašantročit" než nemovitost, Nejvyšší soud odmítl jako důvod pro automatické odporování takovým jednáním.
3. Irelevance následného jednání dlužníka: To, co dlužník s obdrženými penězi poté udělal, nezakládá neúčinnost samotné kupní smlouvy. Kupující nemůže nést odpovědnost za následné kroky dlužníka, které není s to jakkoli ovlivnit.
4. Výjimka při vědomosti nabyvatele: z předchozího pravidla existuje výjimka. Pokud věřitel prokáže, že kupující v době transakce věděl, nebo musel vědět, že dlužník má následně v úmyslu peníze použít tak, aby zmařil uspokojení věřitele, jednání bude neúčinné. Tato specifičtější vědomost se však nepředpokládá – věřitel ji musí sám dokázat, a to i v případech, kdy jde o transakci mezi blízkými osobami.
5. Rozhodný okamžik a oceňování: Rozhodným pro posouzení ekvivalence plnění je okamžik, kdy se smlouva stane účinnou. Soudy přitom nemohou cenu spoluvlastnického podílu určit pouhým vydělením ceny celé nemovitosti. Spoluvlastnický podíl se zpravidla oceňuje níže, protože jeho kupec nemůže s nemovitostí nakládat volně bez souhlasu druhého spoluvlastníka.
Právě chybný způsob, kterým byla nemovitost v rámci sporu oceněna, nakonec vedl k tomu, že Nejvyšší soud rozsudek odvolacího soudu zrušil. Důvodem však nebylo nesprávné právní posouzení otázky ekvivalence plnění, ale vadný znalecký podklad. Věc se vrací odvolacímu soudu a po řádném ocenění podílu může výsledek dopadnout jinak, než se na první pohled zdá.
Pro praxi lze shrnout: věřitel, který se chce úspěšně domáhat neúčinnosti převodu majetku mezi blízkými osobami, musí prokázat, že protiplnění nebylo skutečně ekvivalentní, a to na základě řádného znaleckého posudku. Musí navíc argumentovat tím, že kupující věděl o dlužníkově záměru utratit peníze způsobem poškozujícím věřitele a tuto konkrétní vědomost sám dokázat.
Mgr. David Šourek 18.06.2026